空间|运河商务区启动区将建“地下城” 建设|商业街|中间地带|开发|地

_原题涵盖3平方公里打造立体都市圈运河商务区启动区将建“地下城”

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运河商务区地下空间设计效果图。
地上是鳞次栉比的商务楼宇，地下是车水马龙的环形隧道和商业街，半空中还有连廊串接，在城市副中心运河商务区启动区，地上地下空间一体化设计让土地利用更加高效。随着地下环形隧道、中间地带、商业区的陆续建设，一座3平方公里范围的“地下城”正加速形成。

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正在建设的运河商务区是城市副中心的一张亮丽名片。彭凯泉摄
地下空间别有洞天
运河商务区位于城市副中心五河交汇处，其中启动区规划面积约3平方公里，包含52个地块、16个开发项目，涵盖商业、办公、公寓、酒店、住宅等多种类型。作为本市首个红线内外、地上地下空间一体化设计区域，未来，商务北区地上将建成热闹的分时商业步行街，地下一层大部分区域也将继续承接地上拓展商业业态，地下二层以下主要是机动车停车区域，半空中将架起连廊连接地面主要楼宇、商业区，打造立体的都市生活圈。
运河商务区地下空间别有洞天。已经建成通车的北环环隧在地下二层将运河商务区22个地块连接起来，驾车驶入地下环隧后，通过与相邻地块的出入口可方便进出商业建筑、写字楼和配套公寓的地下停车库。大量机动车流被引入地下，实现人车分流后，地面将充分打造连续商业空间，并将道路空间完全交给游客行人使用。
地下二层走车、停车，地下一层做什么？在16个开发项目之一的新光大中心，一座立体沙盘把地上地下空间的使用方向展示得明明白白。项目的地下一层，未来将全部用于商业用途。 “新光大中心一期地下将建手作市集、通州之心、游艺园林等不同主题空间，便利店、咖啡厅、餐厅等一应俱全，人们到了这儿就像是进入了地下商场。 ”新光大中心产业运营总监沈海清介绍，这处地下商业空间与外界相连， “地铁6号线通州北关站从项目东侧穿过，地下一层将来开放后将与地铁站连通，西侧将来也将打通与绿地广场的地下通道，整个街区将会连接在一起，成为一个庞大的地下‘商业世界’ 。 ”
首创“中间地带”开发模式
仔细观察新光大中心的项目沙盘，会发现其地下一层的商业空间并非全盘打通，而是被一些中间地带、地下通道等分成了若干区域。 “没有完全打通，是因为地下空间的权属不同。商业地块的地下空间为开发商持有产权，而市政道路地下投影空间的产权仍属于国家所有。 ”通州区新城管委规划科负责人冯宇解释。
按照传统的建设模式，不连贯的地下商业空间，通常是各开发各的，从而分离成了一个个“商业孤岛” 。比如按传统建设模式，行人如果想从新光大中心地下空间前往绿地广场地下空间，需要先上到地面，穿过马路后再下楼，由于道路的物理分隔，无法形成连续商业价值。而两侧的开发企业虽然有连通意愿，也愿意出资建设，但由于无法取得道路下方空间的土地使用权而无法进行建设。
为实现地下空间一体化建设，通州区创新了合作建设模式。冯宇介绍，运河商务区管委会从2015年开始对运河商务区地下空间一体化建设进行探索，首创了地上连廊、地下通道、中间地带由开发企业建设、管理和使用，产权仍归国家所有的开发模式。其中连廊通道由开发企业无偿使用50年，中间地带由开发企业无偿使用15年。这样一来，可充分实现地下空间一体化建设的先进商业街区模式、增加商圈活力、提升商业价值，同时不突破国家基本的土地开发政策。

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